过去一年来，随着马币币值的下跌，加上国际原油以及全球经济不景，连带马来西亚房地产市场也趋向淡静。
然而，我常说“危机便是契机”，特别在这样艰难的时刻，有实力的投资者在这样的大环境下，虽然要看紧钱包，也应该更有智慧的判断，到底哪些投资项目还是值得投资的，也更趁这个时刻应抓紧投资契机，赢到最后。
个人认为，虽然经济前景不明朗，但保值最好的投资仍然是房地产。虽然目前投资市场放缓，但好地段的房地产，往后升值仍然前景看俏。
当然，投资者在投资的当而，也必须做足功夫了解其中所涉及的税务知识，因为任何买卖，一旦有了盈利就要缴税。因此，投资者应尽力减低投资所必须缴交的税款，获取最大的回酬。
我日前获得一项大型房地产投资展销会的邀请，在会上与投资者分享一些时下的投资贴士，以及必须了解的税务知识。现场更有人提及前几天的报章报道，即售逾200万令吉商用物业的个人业主，关税局将追收6%的消费税的课题。
其实，自消费税于2015年4月1日实施以来，仍然还有人对投资商用物业的消费税征收规定，特别是是否需征收消费税一知半解。针对相关的报道，我这里也想和各位读者再次分析与分享我已处理多宗商用物业消费税个案的经验，到底投资物业，在怎样的情况底下，必须征收消费税。
消费税法令下，物业可分3种，即用于住宅、商业及农业用途； 住宅与农业用途的物业为豁免纳税供应，商业用途的物业则需征收消费税。
在过去，商用物业的规定没有那么严格，即若个人在12个月内，手上拥有或售卖不超过2间商用物业或少过1英亩的商用土地，相关物业无需征收消费税。
然而，根据关税局的最新规定，任何人士只要被视为有意进行“买卖”生意，并达到关税局的规定，就必须成为消费税注册商家。
有意进行“买卖”生意的定义在于，个人在任何时候只要：
- 拥有超过2间商用物业；
- 拥有超过1英亩的商用土地；或
- 拥有的商用物业或土地市价超过200万令吉
于此同时，相关人士被视为有意出售相关商用物业或土地，以及在12个月内买卖的总额超过消费税注册门槛，即超过50万令吉。
以下为一些个案，相信能作为各位的参考：
一名业主拥有3间商用物业的市价少过200万令吉，并以40万令吉出售其中一间物业，相关业主是否必须征收消费税？ 根据新规定，相关业主因为拥有超过2间商用物业，已经符合了关税局被视为有意进行“买卖”生意的定义。然而，若业主在12个月内，出售物业的总额只有40万令吉，即还没达到关税局规定的消费税注册门槛，相关业主无需注册成为消费税注册商家，并征收消费税。
另外，若一名业主拥有一间市价300万令吉的商用物业，并以320万令吉出售相关物业，相关业主是否必须征收消费税？ 这里必须提醒大家的是，虽然相关业主只拥有一间商用物业，但因为相关物业的市价超过200万令吉，已经符合了关税局被视为有意进行“买卖”生意的定义，加上物业出售价为320万令吉，超过关税局规定的消费税注册门槛，相关业主必须成为消费税注册商家，并征收消费税。
与此同时，另一名业主拥有2间市价170万令吉的商用物业，并以90万令吉出售其中一间物业，相关业主是否必须征收消费税？由于相关业主只拥有2间商用物业，加上其市价没有超过200万令吉，因此不被归类于关税局 “买卖”生意的定义内，就算售出物业的价格即90万令吉，已超过关税局规定的消费税注册门槛，相关业主仍旧无须成为消费税注册商家，以及不能征收消费税。
希望以上的个案能够帮助一些正在为消费税烦恼的投资者们。
其实，个人认为关税局的这项新规定可算过于苛刻。特别是针对个人在任何时候，不能拥有超过2间商用物业，以及物业或土地市价不超过200万令吉的规定。
试问现今社会，大部分作为商用物业的投资人，哪些手头上不会同时拥有超过2到3间的物业？更何况，若投资在物业价格高企的地点，特别是隆雪、槟城、新山及亚庇这4区，一间商用物业的市价，就可能已经超过200万令吉了。
个人认为，关税局应与时俱进，对到底投资多少物业与价格才算是“做生意”的定义，随着目前现今市场物业价格的上涨，为目前的规定作出更改！